重磅！福州再提！
行政区划调整
打造千万级人口城市！
房价格局裂变！
01
再提行政区划调整，打造千万级人口城市！
据6月24日福州日报报道，福州为加快都市圈一体化发展，积极争取国家对我市行政区划调整的支持，加快人口集聚，形成千万级人口城市。
其实，推动行政区划调整的消息也并非官方第一次提及。
去年11月25日，福州市发改委、工信局、商务局、金融监管局等部门负责人在福州市学习宣传贯彻党的十九届五中全会精神系列新闻发布会上，介绍了福州相关领域“十三五”以来发展成就和谋划“十四五”发展思路、制定相关领域专项规划的情况。
发布会上，福州首次提到推动行政区划调整，谋划闽侯、连江加快融入主城区，推进鼓台一体化发展。
十四五期间，福州提出主城区人口突破万，建成区面积达平方公里。
截至年，福州建成区面积平方公里，根据7普人口数据，福州最新人口.1万人，福州距离千万人口还有万人口的“窟窿”需要填补。
其中，六区人口.4万人，意味着5年时间，福州主城区人口要突破万，必须再增加约91万人，建成区面积再增加84平方公里。
而福州“十三五”期间，福州建成区面积从.9平方公里扩大到平方公里，五年时间增加40平方公里。
这意味着，十四五期间推动行政区划调整势在必行，一旦改区后，闽侯98.8万人口将划入主城区，福州主城区人口将跃升至.2万人，福州也将迈入特大城市行列。
因此，闽侯撤县设区、鼓楼、台江合并、连江部分区域纳入福州城区已箭在弦上，一触即发。
02
鼓台合并，成为福建第一区，人口达到万！
鼓楼和台江都位于闽江北岸，属于福州传统老城区，两者地理位置相邻，面积都较小，鼓台二合一有利于福州做大中心城区发展能级，加速两区之间生产要素融合。
资料显示，鼓楼总面积35.7平方公里，下辖9街1镇和69个社区，常住人口66.9万。台江面积18平方公里，常住人口41.2万。
而对岸的仓山面积平方公里，是鼓楼的4倍，台江的8倍。
仓山人口.3万人，超过鼓楼+台江两个区的.1万人。
鼓楼、台江两者区域发展已饱和，过小的区域面积不利于城市发展需求，合并后将成为福建第一区。
鼓楼区年GDP.86亿，台江区GDP.81亿，两者合并后GDP将达到2多亿，成为福建第一区，人口也将达到万。
两者合并对于城市资源融合，中心城区能级提升具有积极作用。
由于台江区濒临闽江，地段价值得天独厚，未来合并后将提升台江原有的学区资源、医疗资源，区域价值将进一步提升，从而助推房价上涨。
03
一旦闽侯撤县设区，福州主城区人口达到万！
闽侯素称“八闽首邑”，地处福州市西南侧，呈月牙形拱卫福州市区，建成区面积平方公里，年GDP亿，常住人口70.5万（不含驻地高校师生）。
闽侯撤县设区其实有着与生俱来的优势：
①闽侯改区后可以壮大福州中心城区规模，有利于打造福州都市圈。
从区位上看，闽侯是距离福州城区最近，也是与主城区接壤范围最广的县市，撤县设区可能性最大。
从城市发展角度看，闽侯改区后福州城区将延伸至宁德古田、南平的延平区、宁德城区、三明尤溪等周边，对于拉动延平、建阳、宁德等地融入福州都市圈有着极大的战略意义。
②闽侯改区后，福州主城区面积跃升至平方公里，主城区人口达到万，迈入特大城市行列。
毋庸置疑，改区对于闽侯来说是极大的利好，不论是城市级别、功能定位、区域价值、楼市房价未来都将有显著提升。
对于个人来说，闽侯人也相当于从原先的“县城人”摇身一变成为“省城人”，户口含金量大幅提升。
04
闽侯房价洼地被填平，注定迎来补涨！
改区对闽侯房价来说，同样有着不可估量的助涨，毕竟年长乐改区房价暴涨的生动案例还历历在目。
目前，闽侯房价主要位于2万以内，闽侯县城1.8万、荆溪1.6万、竹岐1.3万、上街1.8万-2万、高新区1.5-1.9万、南通1.3-1.5万、青口、祥谦、尚干1.2万。
其中，与荆溪接壤的主城区鼓楼房价3.5万，五四北2.5万，荆溪与他们两者价差-1.9万。
上街、高新区、南屿对岸仓山的房价2.5-3.2万，两者价差0-1.7万，南通与仓山价差1-1.9万。
青口、祥谦、尚干对岸仓山城南房价2-2.8万，两者价差-1.6万。
可以发现，闽侯房价与主城区相差较大，最低也有0，最大相差1.9万。
事实上，如今闽侯部分区域的城市配套，商业、学校、产业、滨江资源都不输于主城区，而现在闽侯房价与主城区相差如此之大，最大因素就是“县与区”的差异。
可以预见，一旦闽侯改区，两者价差最大的因素将被消除，那么闽侯房价补涨是预料之中的事。
不过需要提醒的是，改区也并不意味着闽侯所有房价都看涨，只有拥有优质资源、优质配套的房子才能率先领涨。
要知道，一个区域房价上涨最大根基在于人口导入，只有人口不断导入房价上涨才会持续。
不然由行政去化调整带来的房价上涨很可能将昙花一现，因此我们建议大家在置业时需要特别谨慎。
05
连江部分区域纳入中心城区，是贵安还是琯头？还是整体改区？
目前，连江常住人口约60万，户籍人口约68万，建成区面积21平方公里。
从区位上看，连江与福州主城区大部分地区都被高山隔断，与福州相连接的地方只有贵安与琯头镇。
贵安地处福州主城区北部，现周边规划有连江物流城，是福州十四五期间重点打造的“6个现代城”之一，规划面积约26.9平方公里，规划常住人口5.6万。
从区位上看，现代物流城已靠近罗源，未来会不会成为福州中心城区一块“飞地”，拉开福州主城区框架，向北辐射宁德一带值得探讨。
而琯头地处连江城区与福州主城区之间，与马尾亭江、琅岐相邻，是连江距离福州主城区最近的一个地方。
假设琯头纳入福州中心城区，从区位上看最有可能就是并入马尾，这可以拓展马尾的地理空间。
大家知道，马尾目前快安、老城区一带已开发饱和，发展腹地只有亭江、琅岐一带，马尾亟需拓展腹地。
其次，琯头纳入中心城区，连江县城直接与主城区相接壤，相当于连江县城从地理空间商融入福州主城区。
由于连江与福州主城区接壤的地方区域面积较小，非常零散，相较于部分区域纳入中心城区，我们认为，连江整体划区的可能性更大。
连江有着优越的深水港口资源，对于福州打造深水国际港口的强门户战略有着极高的战略价值。
06
撤县改区，打造福州都市圈的必然！
近日，国家发改委网站权威发布同意福州都市圈发展规划，意味着福州都市圈正式进入实施阶段，福州城市格局、产业布局、交通基建、房价体系将迎来裂变！
《福州都市圈发展规划》规划范围包括福州、莆田两市全域宁德市蕉城区、福安市、霞浦县和古田县南平市延平区、建瓯市和建阳区以及平潭综合实验区。
从福州都市圈范围示意图里我们可以看到，深红色是都市圈一小时交通区域，这部分是都市圈核心地。
都市圈的本质其实就是要做大做强中心城市，让中心城市有更大的发展腹地，更多的产业与人口。
因此，调整行政区划，撤县设区，是实现中心城市扩容最有效的手段。
推动闽侯撤县设区、鼓楼台江合并，连江融入主城区，可以快速打破福州都市圈内部行政壁垒，加速都市圈一小时区域内生产要素流通，促进福州中心城市能级和竞争力提升。
年，中国城市化已进入2.0都市圈时代，福州也将开启城市裂变的新阶段。
，福州都市圈已经来临！
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